认识误区一:“买涨不买跌”，买房缺乏长远规划

　　老百姓往往有一种典型的从众心理，就是“买涨不买跌”，房价越是被抬往高位，越会出现售楼处前排队抢房的现象。在经历了2008年的下跌之后，2009年上半年楼市呈现颠簸后的疯狂，房价亦止跌回升。今年3月，对楼市持乐观态度的王先生和妻子向银行贷款购买了位于闹市区的某高档住宅，向银行借款80万元，期限为10年。但王先生和妻子从事的都是船舶销售代理工作，由于全球市场尚未从经济萧条中复苏，两人今年没有做成一单生意，丧失了还贷能力，在一次法官进社区活动中，苦恼的王先生向法官咨询如果断供，他们将承受什么样的损失。

　　笔者认为，冲动购房往往容易引发贷款纠纷。楼市止跌回升的趋势，让许多手里有一些闲钱的人看到了投资的价值。但其中的一部分购房者随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。

　　认识误区二:“有担保还怕追不到欠款”

　　2005年，苏先生和妻子购买了一套房子，向银行贷款63万元，并约定在银行取得该房屋产权证并办妥抵押登记之前，由开发商承担连带担保责任。然而从2008年9月起，苏先生生意失败，欠下了大笔债务，丧失了还贷能力，累计拖欠还款已超过合同约定的日期，故银行于2009年5月起诉至法院。法院最终判决二人向银行提前清偿贷款本金35万余元并支付相应利息，开发商承担连带责任。但是令银行感到无奈的是，由于一直没有办理抵押登记，苏先生夫妇已经将房产转让给了他人，银行无法依抵押登记获得优先受偿权，而开发商的经营场所也早已人去楼空。

　　据法官介绍，在实践中发现，有些银行在获得房屋产权登记证后，出于抵押登记手续繁琐及希望延长房产公司担保期限的考虑，不及时对涉贷房产办理抵押登记，也有一部分银行出于某种考虑，选择担保公司对贷款提供担保。银行的做法实际上将自己置身于双重风险之中，一是部分借款人自身陷入债务危机，无力偿还时，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权。二是部分房产公司及担保公司资金周转日趋紧张，无法全额承担保证责任，一些规模较小的房产公司及担保公司索性在销售完毕后便将公司注销或不进行工商年检，此时，银行便很难要求保证人承担连带清偿责任。

　　认识误区三:“贷款迟还个几天能有什么关系”

　　在房贷纠纷中，最不应该也最经常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。李某和江某是一对80后的小两口，2006年向银行贷款购置了一套住房，两人心情好时，会及时向银行还贷，但两人一吵架，就谁也不去银行还贷了。累计到今年8月，银行的逾期还款记录达到了十几次之多。银行只得向法院起诉要求解除贷款合同，并要求李、江二人一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这下李某与江某紧张起来，赶紧支付了拖欠的款项以及罚息，借款合同才得以继续履行。

　　拖欠交纳按揭款的有像李某和江某这种情况的，也有因为事情耽搁忘记的，还有的是根本不知道自己每月还多少钱的，比如说上一年央行加息，除了选择固定利率贷款的，每个借款人每月交纳的按揭款都比上一年有所增加，很多心里没数的借款人按上一年的金额还贷，就有了逾期还款记录。很多借款人以为贷款晚还个几天没什么关系，甚至一晚就晚了几个月，但借款人终须为这种不以为然的态度买单。

　　一方面，如果借款人逾期还款累计超过一定次数，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，支付逾期还款的罚息，甚至借款人贷款买的房屋可能要被拍卖用以清偿贷款。另一方面，即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。那些经常逾期还贷的贷款人，以后再次进行贷款时，难度就会增加，情况严重的甚至在银行办一张信用卡都会遭到拒绝。除此之外，个人的不良还款记录也会影响到家人的住房贷款。

　　■法官建议:购房人及银行应增强风险意识

　　在认真梳理审判实践中的各种情形后，笔者认为，房贷纠纷居高不下的原因有两个方面:面对财富缺乏风险意识，面对市场缺乏诚信意识。即，购房人对自身还款能力没有正确的评估或缺乏对信用的维护意识银行在权证登记和贷款审核工作上不严谨。

　　要减少此类纠纷的发生，购房人需要在买房前多进行长远规划和风险衡量记准自己的房贷还款日关注自己实时的还款数额，避免出现还款金额不足的情况最好是一次多存入几次的还款金额，定期查询个人的还款记录。而银行方面则应加大房贷审核力度，避免还贷能力不稳定的购房者盲目入市，同时注意督促开发商和买房人将产权证及时交付给银行，及时办理抵押登记。